אפריקה ישראל מגורים מזוהה מאז שנות ה-60 עם פיתוח שכונות, מגדלים ופרויקטים למגורים. בשנים האחרונות היא מרחיבה את תפיסת המגורים הזו גם באמצעות תחום הנכסים המניבים, המרכז שני תחומי פעילות משלימים: שטחי מסחר ותעסוקה בפרויקטים מעורבי שימושים ודיור להשכרה לטווח ארוך. בשני התחומים החברה נשארת מעורבת גם אחרי האכלוס - היא בוחרת את התמהיל המסחרי שמתחת לבית, מנהלת מתחמי שכירות בצורה מקצועית, וממשיכה להשפיע על איכות החיים במתחם לאורך זמן. נכון להיום, פורטפוליו הנכסים המניבים של החברה כולל כ-1,200 יחידות דיור להשכרה בשלבי אכלוס, ביצוע ותכנון, לצד כ-223,000 מ"ר עיקרי למסחר ותעסוקה.
לשלוט בתמהיל שמתחת לבית
הכניסה של אפריקה ישראל מגורים לניהול שטחי מסחר נובעת מהשינוי בתכנון העירוני. כיום, כמעט כל פרויקט מגורים חדש מכיל "עירוב שימושים" – שילוב של חנויות ומשרדים לצד המגורים. בנקודה הזו עולה שאלה קריטית עבור הרוכשים: מי ינהל את השטחים האלה? בלא מעט מהפעמים יזמים נוטים למכור את שטחי המסחר ולצאת מהתמונה. אפריקה ישראל מגורים בחרה להשאיר את הבעלות והניהול אצלה.
רעות דרורי, מנהלת תחום נכסים מניבים באפריקה ישראל, מסבירה שהבחירה הזו משפיעה ישירות על איכות החיים במתחם. "כשאנחנו מנהלים את המסחר, אנחנו מחליטים מי יהיה השכן מלמטה", היא אומרת. "אם יש למטה מאפייה איכותית שבה הדייר קונה לחמנייה וקפה בכל בוקר, זה שירות לקהילה שמעלה את ערך הנכס".
השליטה בתמהיל השוכרים מאפשרת לסנן עסקים שיתמכו במגורים. "עבור מי שקונה דירה בפרויקט, הידיעה שאנחנו נשארים 'בעלי הבית' על כל האלמנטים שהדייר יפגוש מספקת ודאות לגבי האופי של הבניין גם בעוד עשרות שנים".
שכירות לטווח ארוך: יציבות בתוך שוק תנודתי
הנדבך השני בפעילות הוא הדיור להשכרה לטווח ארוך. שוק השכירות הישראלי פועל ברובו מול בעלי דירות פרטיים, מציאות שלעיתים עלולה לייצר – גם אם תודעתית בלבד – חוסר יציבות. אפריקה ישראל מגורים זיהתה צורך של קהל הולך וגדל: משפחות שרוצות לגור בדירה חדשה בסטנדרט גבוה ועם ממ"ד, אך מבקשות להימנע מהמחויבות הפיננסית של רכישה ובמקביל רוצות שקט נפשי לגבי אורך החוזה.
בפרויקט "סביוני מורדות ארנונה For Rent" בירושלים, המודל הזה הופך למציאות. הפרויקט כולל 204 דירות להשכרה, מתוכן 51 בשכר דירה מפוקח. הדיירים חותמים על חוזים לחמש שנים עם אופציות הארכה מובנות. "הוודאות היא המצרך הכי מבוקש היום", אומרת דרורי. "הדייר מרגיש שזה בית ממש. הוא יכול להשקיע ברהיטים ובעיצוב בלי לחשוש שבעל הבית יסיים את החוזה בהתראה קצרה. אף אחד לא יוציא אותו מהבית מהיום למחר".
מעבר לביטחון החוזי, השירות כולל חברת ניהול מקצועית, שטחי רווחה משותפים, שירותי תחזוקה דרך אפליקציה ותשתיות מודרניות כמו עמדות טעינה לרכב חשמלי. שיווק הפרויקט בעיצומו, ונותרו דירות אחרונות להשכרה. האכלוס בקרוב.
מורדות ארנונה בירושלים הוא רק נקודת ההתחלה של מהלך התרחבות רחב. בצנרת הפרויקטים של החברה נמצאים שני מוקדים אסטרטגיים נוספים: מתחם ברונפמן בהר הצופים, שישלב 170 יחידות דיור להשכרה עם שטחי מסחר, ופרויקט צפון רובע שדה דב בתל אביב. הפרויקט בשדה דב הוא אחד המשמעותיים בפורטפוליו, עם 390 יחידות דיור להשכרה וכ-4,600 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה.
יצירת קהילה כמנגנון לשימור ערך
אחד המדדים המעניינים להצלחת המודל נמצא בפרויקטים הקיימים בשוהם ובגליל ים, המבוצעים בשיתוף עם אפי נכסים. שם ניתן לראות כיצד השכרה לטווח ארוך מייצרת חיי קהילה פעילים ומקטינה את שיעורי התחלופה של הדיירים. דרורי מצביעה על תופעה של "הגירה פנימית" בתוך הפרויקטים. "מדהים אותנו לראות איך זוגות צעירים שלפני עשור נכנסו לדירות 3 חדרים כשהיה להם שני ילדים, עברו בהמשך ל-4 ו-5 חדרים כשהקן התרחב".
העובדה שדיירים בוחרים להישאר באותו פרויקט לאורך שנים נובעת מהשילוב בין רמת התחזוקה לחיי הקהילה שנוצרים במקום, החל מקבוצות ריצה ועד מפגשי אימהות ותינוקות בשטחים הציבוריים. "הביקושים שם גבוהים מאוד וכבר שנים שאין דירה פנויה", מציינת דרורי.
בסופו של דבר, זרוע הנכסים המניבים של אפריקה ישראל מגורים נועדה לסגור את המעגל שהתחיל בבנייה ובמכירה. השליטה ארוכת הטווח במסחר ובמערך ההשכרה מאפשרת לחברה להמשיך ולנהל את סביבת החיים שהיא יצרה, גם זמן רב לאחר שהדיירים הראשונים נכנסו לבתיהם. בשוק שבו אמון ויציבות הפכו למצרכים נדירים, היכולת לספק מעטפת ניהולית מקצועית וגב כלכלי חזק היא היתרון התחרותי המשמעותי ביותר.
